Umowy najmu lokali gastronomicznych są, co do zasady, umowami długotrwałymi, które dosyć trudno rozwiązać. Są zawierane na ogół na czas określony, który może wynosić pięć, siedem, a nawet dziesięć lat. Natomiast te zawierane na czas nieokreślony przewidują zazwyczaj bardzo długi okres wypowiedzenia - sześciomiesięczny, dziesięciomiesięczny, a nierzadko aż dwunastomiesięczny. Co się stanie w sytuacji, w której lokal zostanie sprzedany w trakcie trwania umowy?

Czy sprzedaż lokalu podczas trwania umowy sprawia, że zawarta przez Ciebie umowa obowiązuje do końca okresu, na który została zawarta, mimo zmiany właściciela? Czy nowy właściciel, chcąc wypowiedzieć umowę, zmuszony będzie zastosować wspomniane wcześniej wielomiesięczne okresy wypowiedzenia? A może w przypadku sprzedaży lokalu, to Ty, jako najemca, stoisz na straconej pozycji, a zmiana właściciela praktycznie zawsze będzie wiązała się z rozwiązaniem umowy lub, co najmniej, ze zmianą warunków jej obowiązywania? Sprawdźmy, jak to jest.

Rozwiązanie kodeksowe

Odpowiedź na wszystkie zadane wcześniej pytania zawiera się w treści art. 678 paragrafu 1 i 2 kodeksu cywilnego. Z lektury paragrafu 1 tego przepisu jednoznacznie wynika, iż w wypadku zbycia rzeczy najętej w trakcie trwania umowy najmu, nabywca, a więc nowy właściciel, wstępuje w stosunek najmu na miejsce dotychczasowego właściciela.

Nie jest on jednak bezwzględnie zmuszony do kontynuowania trwającej umowy najmu. Jeżeli chce, ma prawo rozwiązać trwającą umowę najmu z zachowaniem ustawowego terminu wypowiedzenia, który dla lokali użytkowych, jakim jest bez wątpienia lokal przeznaczony pod działalność restauracji, wynosi trzy miesiące i kończy się wraz z upływem miesiąca kalendarzowego. Uprawnienie to przysługuje mu niezależnie od tego, czy umowa była zawarta na czas określony czy nieokreślony, ponadto całkowicie niezależnie od terminów wypowiedzenia ustalonych w umowie.

Gdyby doszło do sprzedaży lokalu, uzgodnienie w umowie najmu zawartej na czas nieokreślony nawet bardzo długiego okresu wypowiedzenia nie uchroni Cię zatem przed możliwością wypowiedzenia umowy najmu przez nowego właściciela i to w terminach znacznie krótszych niż umowne terminy wypowiedzenia.

Jak uchronić się przed wypowiedzeniem?

Na szczęście ten sam przepis art. 678 kodeksu cywilnego już w paragrafie 2 podpowiada, w jaki sposób uchronić się przed takim rozwiązaniem i wskazuje, jakie warunki należy spełnić, aby umowa najmu nie mogła zostać wypowiedziana przez nowego właściciela.

Obowiązują cztery warunki: umowa najmu musi być zawarta na piśmie, na czas określony i z datą pewną, a lokal będący przedmiotem najmu musi być już wydany najemcy.

Pierwszy z tych warunków jest w zasadzie oczywisty - aby móc związać nowego właściciela trwającą już umową, powinna ona być zawarta na piśmie - powinien on bowiem móc zapoznać się z taką umową i warunkami jej obowiązywania i to jeszcze przed zawarciem umowy kupna-sprzedaży. Nowy właściciel ma przecież prawo wiedzieć, jak długo ta umowa będzie jeszcze obowiązywała, jakiego czynszu może się spodziewać oraz, jaka działalność jest prowadzona w lokalu i na jakich zasadach.

Podobnie drugi warunek - już potencjalny nabywca powinien wiedzieć, jak długo będzie jeszcze obowiązywała umowa najmu, co przecież może wpłynąć, w istotny sposób, na jego decyzję o zakupie tego lokalu. Jeżeli ważna jest dla niego możliwość swobodnego dysponowania lokalem, kolosalne znaczenie będzie miało dla niego czy umowa potrwa jeszcze przez rok czy przez sześć lat.

Warunek trzeci - data pewna. Jej celem jest wykazanie, że strony czynności prawnej dokonały jej najpóźniej w określonym dniu i służy ona przeciwdziałaniu antydatowania umów. W praktyce data pewna to nic innego jak urzędowe poświadczenie daty, w której na pewno umowa najmu była już zawarta i polega ona na umieszczeniu na oryginale dokumentu - w tym przypadku umowie najmu - wzmianki o jej obowiązywaniu przez organ państwowy, organ jednostki samorządu terytorialnego albo przez notariusza bądź opatrzeniu tego dokumentu w postaci elektronicznej kwalifikowanym elektronicznym znacznikiem czasu, czyli po prostu kwalifikowanym podpisem elektronicznym. Dokument będzie posiadał także datę pewną, jeżeli zostanie to stwierdzone w jakimkolwiek dokumencie urzędowym na przykład w decyzji administracyjnej.

W praktyce uzyskanie na umowie najmu daty pewnej wygląda w ten sposób, ie już po zawarciu umowy udajesz się z nią do notariusza, a on zamieszcza na oryginalnej kopii umowy odpowiednią wzmiankę, którą nazywamy często poświadczeniem daty okazania dokumentu. Co najważniejsze, za umieszczenie wzmianki na umowie najmu zapłacisz zaledwie kilkadziesiąt złotych. W zamian zyskujesz pewność, iż zawarta przez Ciebie umowa najmu będzie obowiązywała mimo zmiany właściciela - to wręcz idealne rozwiązanie.

Oczywiście musimy pamiętać także o czwartym warunku, a więc o tym, że lokal musi wcześniej zostać wydany najemcy - warunek ten pozostaje spójny z resztą warunków. Chodzi o to, aby umowa wcześniej obowiązywała i abyśmy chronili faktyczne interesy najemcy lokalu.

 Ujawnienie prawa najmu w księdze wieczystej

Innym sposobem zabezpieczenia się na wypadek sprzedaży lokalu, którego jesteśmy najemcą, jest wpisanie prawa najmu do księgi wieczystej tego lokalu. Wśród prawników istnieje jednak spór co do tego, czy wpisanie umowy najmu do księgi wieczystej nieruchomości całkowicie wyklucza możliwość wcześniejszego rozwiązania umowy najmu.

Dlatego też, obawiając się negatywnej dla najemcy interpretacji, zawsze sugeruję swoim klientom, aby możliwość wpisania prawa najmu do księgi wieczystej traktowali jedynie jako dodatkowe zabezpieczenie, jednak zdecydowanie słabsze niż uzyskanie daty pewnej na umowie najmu i spełnienie pozostałych warunków, o których pisałam wcześniej.

Podobnie jest z innymi rozwiązaniami, takimi jak zobowiązanie wynajmującego do niesprzedawania lokalu w czasie trwania umowy najmu (pamiętaj, aby wprowadzając je do umowy, zawsze obwarować to postanowienie odpowiednio wysoką karą umowną) czy zapewnione w umowie prawo pierwokupu czy wykupu.

Ciekawa jestem czy przed przeczytaniem tego artykułu wiedziałeś, czym jest data pewna w umowie. Zastanawiam się nad tym, bo wiem, że wiele osób nigdy nie słyszało o tej przydatnej instytucji. Podobnie jak o prawie wpisania najmu do księgi wieczystej nieruchomości.

Jednocześnie są to jedne z najważniejszych postanowień, czy też kwestii, które należy rozważyć i o których należy pamiętać, zawierając umowę najmu. Byłoby niewesoło, gdyby po zaledwie kilku miesiącach obowiązywania umowy i dopiero co skończonym remoncie lokalu okazało się, że wynajmujący sprzedał lokal, nowy właściciel ma własne plany, do czego zresztą ma pełne prawo, a umowa rozwiąże się najpóźniej po trzech pełnych miesiącach kalendarzowych.

Dlatego też uparcie będę powtarzała, iż najważniejszą kwestią przy najmie lokalu jest dobre przygotowanie umowy i zabezpieczenie się na wiele różnych, mniej lub bardziej przewidywalnych, sytuacji. Remont i nakłady finansowe na lokal powinny się zacząć dopiero, kiedy masz w ręku dobrze przygotowaną umowę najmu, a wszystkie Twoje najważniejsze interesy są odpowiednio chronione.

Marta Kosecka

adwokat, właścicielka Kancelarii Adwokackiej w Gdyni, autorka bloga przepisnagastronomie.pl